Yeni yılın başından itibaren, Slovenya yeni Konaklama Yasası‘nı uygulamaya başlayacak ve bu yasa, Airbnb ve Booking.com gibi platformlar aracılığıyla pazarlanan kısa süreli daire kiralamalarını doğrudan etkileyecek. Olumsuz etkilerin yüksek olduğu belediyelerde kısa süreli kiralamalara ilişkin zaman sınırlamaları 1 Ocak 2027 tarihine kadar uygulanmayacak olsa da, yeni çerçeve turist kiralamaları için çevrimiçi rezervasyon platformlarına güvenen mülk sahipleri için önemli operasyonel ve uyum yükümlülükleri getiriyor.

Ekonomi, Turizm ve Spor Bakanlığı‘na göre, yeni düzenleme turizm gelişimi, konut bulunabilirliği ve yerel toplulukların çıkarları arasında denge sağlamayı amaçlamaktadır. Uygulamada, yasa özellikle apartman binaları ve kentsel turistik destinasyonlarda Airbnb ve Booking.com ev sahiplerinin çalışma şeklini önemli ölçüde değiştirecektir. Yönetmelik, özel konaklama işletmecileri ve sektör gruplarından güçlü bir muhalefetle karşılaştı.

Airbnb ve Booking.com kiralamalarını etkileyen önemli düzenleme değişiklikleri

Yeni Konaklama Yasası, konaklama birimlerinin nasıl kaydedilebileceği ve işletilebileceği konusunda net sınırlar belirlemektedir. Bu, özellikle Airbnb ve Booking.com’da ilan edilen kısa süreli kiralamalar için geçerlidir. Bir konut için, birden fazla birimden oluşsa bile, yalnızca bir konaklama birimi (örneğin daire, oda veya tatil evi) kaydedilebilir. Toplam kapasite 15 misafir ile sınırlıdır ve kişi başına en az 8 metrekare kullanılabilir alan bulunmalıdır.

Konaklama reklamları yaparken veya dijital platformlar aracılığıyla uzaktan sözleşmeler imzalarken, sağlayıcılar geçerli konaklama kimlik numarasını açıkça belirtmelidir. Bu yükümlülük, Airbnb, Booking.com ve benzeri çevrimiçi platformlardaki ilanları doğrudan etkiler. AJPES tarafından yönetilen Konaklama Tesisleri Kaydı, 30 Haziran 2026 tarihine kadar ek verilerle güncellenmelidir ve sistem yükseltmesi şu anda devam etmektedir.

Zaman Sınırları ve Yüksek Riskli Topluluklar

Yıllık kiralama günü sayısı sınırlamaları 1 Ocak 2027 tarihinden sonra geçerli olacaktır. Bu kısıtlamalar, kısa süreli kiralamaların olumsuz etkilerinin yüksek olduğu sınıflandırılan belediyeler, özellikle Airbnb ve Booking.com listelerinin yoğun olduğu şehirler ve turistik bölgeler için geçerli olacaktır. Bu tür belediyelerin listesi 30 Nisan 2026 tarihine kadar yayınlanmalıdır, aksi takdirde bu kısıtlamalar bu konuda genel bir yasa kabul eden belediyelerde geçerli olacaktır.

Platform tabanlı kiralamalar için zorunlu onaylar ve mal sahibi onayları

Airbnb veya Booking.com aracılığıyla rezerve edilen kiralamalar da dahil olmak üzere, kısa süreli kiralama faaliyetlerinde yasal olarak bulunmak için resmi izinler gereklidir. Her durumda, birimin tüm sahiplerinin veya ortak sahiplerinin onayı gereklidir. İki birimden oluşan binalarda, binadaki tüm birim sahiplerinin onayı gereklidir. Üç birimden oluşan veya çok birimli binalarda, kiralık birime bitişik birimlerin tüm sahipleri dahil olmak üzere, birimlerin dörtte üçünden fazlasına sahip birim sahiplerinin onayı alınmalıdır. Her onay üç yıl süreyle geçerlidir.

Çok aileli binalar için ek şeffaflık gereklilikleri geçerlidir. Sağlayıcılar, kiralama faaliyetinin başlangıç tarihini bir ilan panosuna veya tüm ortak sahiplerin erişebileceği bir yere asmak zorundadır. Onay süresinin sona erme tarihini gösteren standart bir etiket de dairenin ön kapısına yapıştırılmalıdır. Bu etiketler, Ocak ayının ikinci yarısından itibaren SPOT noktalarında ücretsiz olarak temin edilebilecektir.

Kısa süreli kiralama ev sahiplerinin güçlü muhalefeti

Birçok Airbnb ve Booking.com ev sahibi dahil olmak üzere özel konaklama sağlayıcıları, yeni yasanın yasal belirsizlik ve operasyonel kaos yarattığını savunuyor. Eksik etiketler nedeniyle uygulanabilecek potansiyel para cezalarına, yeni ev sahiplerinin kaydedilememesine ve AB düzeyindeki düzenlemelerle tutarsızlıklar olduğu iddiasına dikkat çekiyorlar.

Slovenya Özel Konaklama Sağlayıcıları Derneği, Slovenya Evleri Konaklama Enstitüsü ve Slovenya Mülk Sahipleri Derneği, ilgili bakanlıklar, hükümet ve Ulusal Konsey Ekonomi, El Sanatları, Turizm ve Finans Komitesi ile acil bir toplantı talep ettiler. Toplantının 7 Ocak tarihine kadar gerçekleşmesi bekleniyor.

Sektör temsilcileri ayrıca, özellikle yasanın kış turizmi sezonunun en yoğun olduğu dönemde yürürlüğe gireceği ve bunun Airbnb ve Booking.com’a dayalı turizm gelirleri için kritik öneme sahip olduğu göz önüne alındığında, gerçekçi olmayan kısa uygulama süreleri konusunda uyarıda bulunuyorlar. Yetkililerin operasyonel olarak hazır olmadığını vurgulayan temsilciler, iki önemli ikincil düzenlemenin, yani asgari teknik gereklilikler ve hizmetlerin kapsamı ile konaklama kategorizasyonu ile ilgili kuralların henüz güncellenmediğini belirtiyorlar.

Güncellenmiş ikincil mevzuatın olmamasına rağmen, konaklama sağlayıcıları uyumsuzluk nedeniyle 6.000 €‘a kadar para cezasına çarptırılabilir. Bu nedenle sektör grupları, altı aylık bir yaptırım moratoryumu ve yetkililerden net garantiler talep ediyor.

Sağlayıcılara göre, mevcut yaklaşım Slovenya turizminin geleneksel temellerinden birini zayıflatma riski taşıyor, gelirini esas olarak dijital platformlarda kısa süreli kiralamalardan elde eden on binlerce haneyi etkiliyor ve yerel ve eyalet bütçelerini olumsuz yönde etkiliyor.

Bu, Airbnb ve Booking.com’daki mülk sahipleri ve yatırımcılar için ne anlama geliyor?

Slovenya’da Airbnb veya Booking.com aracılığıyla turistik amaçlı kiralanacak konut mülküne sahipseniz veya bu tür bir mülke yatırım yapmayı planlıyorsanız, erken uyum planlaması yapmak çok önemlidir. Yeni kurallar, kapasite sınırları, kayıt prosedürleri, rezervasyon platformlarında reklam gereklilikleri ve ortak sahiplik ilişkileri üzerinde önemli etkilere sahiptir. Yatırımcılar ve iş profesyonelleri, 2026 yılı boyunca yapılacak belediye kararlarını, ikincil mevzuatı ve uygulama pratiklerini yakından takip etmelidir.

Airbnb ve Booking.com ev sahipleri için hızlı soru-cevap

Yeni yasa Airbnb ve Booking.com kiralamalarına uygulanıyor mu? Evet. Konaklama Yasası, Airbnb, Booking.com ve benzeri platformlar aracılığıyla ilan edilen ve rezerve edilen kısa süreli turistik kiralamalara tam olarak uygulanır.

Airbnb veya Booking.com ilanımı değiştirmem gerekir mi? Her ilan, geçerli bir mülk kimlik numarası içermelidir. Bu bilgiyi içermeyen ilanlar kaldırılabilir ve para cezasına çarptırılabilir.

Ortak sahibin onayı olmadan kiralamaya devam edebilir miyim? Hayır. Sahip ve ortak sahibin onayı zorunludur. Geçerli bir onay olmadan kısa süreli kiralama faaliyeti yasaktır.

1 Ocak 2027’den sonra ve yalnızca yüksek riskli olarak sınıflandırılan belediyelerde veya yerel mevzuatın kısıtlamalar getirdiği yerlerde.

İkincil mevzuat henüz kabul edilmezse ne olur? Mevcut uygulama hala 6.000 avroya kadar para cezasına izin vermektedir, bu nedenle sektör grupları yaptırımların altı ay süreyle askıya alınmasını talep etmektedir.

Şu anda Slovenya’daki Airbnb mülklerine yatırım yapmak için uygun bir zaman mı?Sadece dikkatli bir yasal ve düzenleyici değerlendirme ile. Yeni çerçeve, getirileri, ölçeklenebilirliği ve uyum maliyetlerini önemli ölçüde etkiliyor.

SIBIZ hakkında

SIBIZ Business Services Ltd., yabancı yatırımcılara, dijital göçebelere, iş profesyonellerine ve kurumsal müşterilere gayrimenkul yapılandırma, mevzuata uygunluk, göçmenlik, vergi ve Slovenya’da iş kurma konularında danışmanlık hizmeti vermektedir. Değişen düzenleyici çerçeveler aracılığıyla Airbnb ve Booking.com mülkleri işleten müşterilerimizi destekliyor ve yatırım kararları vermeden önce riskleri değerlendirmelerine yardımcı oluyoruz.


Daha fazla bilgi için: www.sibiz.eu