Od početka nove godine, Slovenija će početi da primenjuje novi Zakon o ugostiteljstvu, koji direktno utiče na kratkoročni zakup stanova koji se prodaju putem platformi kao što su Airbnb i Booking.com. Iako vremenska ograničenja za kratkoročni zakup u opštinama sa visokim rizikom od negativnih uticaja neće važiti do 1. januara 2027. godine, novi okvir već uvodi značajne operativne i obaveze usklađenosti za vlasnike nekretnina koji se oslanjaju na onlajn platforme za rezervacije za turističke zakupnine.

Prema Ministarstvu ekonomije, turizma i sporta, novi propis ima za cilj da uravnoteži razvoj turizma, dostupnost smeštaja i interese lokalne zajednice. U praksi, zakon će značajno promeniti način na koji domaćini Airbnb-a i Booking.com-a posluju, posebno u stambenim zgradama i gradskim turističkim destinacijama. Uredba je naišla na snažno protivljenje privatnih operatera smeštaja i industrijskih grupa.

Ključne regulatorne promene koje utiču na iznajmljivanje preko Airbnb-a i Booking.com-a

Novi Zakon o ugostiteljstvu postavlja jasna ograničenja o tome kako se smeštajne jedinice mogu registrovati i upravljati, što je posebno relevantno za kratkoročno iznajmljivanje oglašeno na Airbnb-u i Booking.com-u. Samo jedna smeštajna jedinica, kao što je apartman, soba ili kuća za odmor, može se registrovati po prebivalištu, čak i ako se sastoji od više jedinica. Ukupan kapacitet je ograničen na 15 gostiju, sa minimumom od 8 kvadratnih metara korisnog prostora po osobi.

Prilikom oglašavanja smeštaja ili zaključivanja ugovora na daljinu putem digitalnih platformi, pružaoci usluga moraju jasno navesti važeći identifikacioni broj smeštaja. Ova obaveza direktno utiče na oglase na Airbnb-u, Booking.com-u i sličnim onlajn platformama. Registar smeštajnih objekata, kojim upravlja AJPES, mora biti ažuriran dodatnim podacima do 30. juna 2026. godine, a nadogradnja sistema je trenutno u toku.

Vremenska ograničenja i zajednice visokog rizika

Ograničenja broja dana iznajmljivanja godišnje neće se primenjivati do posle 1. januara 2027. godine. Ova ograničenja će se primenjivati na opštine klasifikovane kao one sa visokim rizikom od negativnih uticaja kratkoročnog iznajmljivanja, posebno u gradovima i turističkim područjima sa visokom koncentracijom oglasa na Airbnb i Booking.com. Lista takvih opština mora biti objavljena do 30. aprila 2026. godine, ili će se ograničenja primenjivati u opštinama koje usvoje opšti zakon u tom smislu.

Obavezne saglasnosti i odobrenja vlasnika za iznajmljivanje preko platformi

Formalne saglasnosti su potrebne za legalno obavljanje aktivnosti kratkoročnog iznajmljivanja, uključujući iznajmljivanje rezervisano preko Airbnb ili Booking.com. U svim slučajevima, potrebna je saglasnost svih vlasnika ili suvlasnika jedinice. U zgradama sa dve jedinice, potrebna je saglasnost svih vlasnika jedinica u zgradi. U zgradama sa tri ili više jedinica, saglasnost mora biti dobijena od vlasnika jedinica koji poseduju više od tri četvrtine jedinica, uključujući sve vlasnike jedinica čije se jedinice graniče sa jedinicom za iznajmljivanje. Svaka saglasnost važi tri godine.

Dodatni zahtevi za transparentnost važe za višeporodične zgrade. Pružaoci usluga moraju javno objaviti datum početka aktivnosti iznajmljivanja na oglasnoj tabli ili na mestu dostupnom svim suvlasnicima. Standardizovana nalepnica sa datumom isteka odobrenja takođe mora biti postavljena na ulazna vrata stana. Ove nalepnice će biti dostupne besplatno na SPOT lokacijama počev od druge polovine januara.

Snažno protivljenje domaćina kratkoročnog iznajmljivanja

Pružaoci privatnog smeštaja, uključujući mnoge domaćine Airbnb-a i Booking.com-a, tvrde da novi zakon stvara regulatornu nesigurnost i operativni haos. Oni ukazuju na potencijalne kazne za nedostajuće nalepnice, nemogućnost registracije novih domaćina i navodne nedoslednosti sa propisima na nivou EU.

Udruženje pružalaca privatnog smeštaja Slovenije, Institut za gostoprimstvo slovenačkih domova i Udruženje vlasnika nekretnina u Sloveniji zvanično su zatražili hitan sastanak sa nadležnim ministarstvima, vladom i Odborom Nacionalnog saveta za privredu, zanatstvo, turizam i finansije. Očekuje se da će se sastanak održati do 7. januara.

Predstavnici industrije takođe upozoravaju na nerealno kratke rokove za implementaciju, posebno imajući u vidu da će zakon stupiti na snagu tokom vrhunca zimske turističke sezone, što je ključno za prihode od turizma zasnovane na Airbnb-u i Booking.com-u. Oni ističu da vlasti nisu operativno spremne, napominjući da dva ključna sekundarna propisa još nisu ažurirana, naime pravila o minimalnim tehničkim zahtevima i obimu usluga i pravila o kategorizaciji smeštaja.

Uprkos nedostatku ažuriranih podzakonskih propisa, pružaoci smeštaja suočavaju se sa potencijalnim kaznama do 6.000 evra zbog nepoštovanja propisa. Industrijske grupe stoga pozivaju na šestomesečni moratorijum na sankcije i jasne garancije vlasti.

Prema rečima pružalaca usluga, trenutni pristup rizikuje da potkopa jedan od tradicionalnih stubova slovenačkog turizma, utičući na desetine hiljada domaćinstava koja ostvaruju prihod prvenstveno od kratkoročnog iznajmljivanja na digitalnim platformama, i utičući na lokalne i državne budžete.

Šta ovo znači za vlasnike nekretnina i investitore Airbnb-a i Booking.com-a

Ako posedujete ili planirate da investirate u stambene nekretnine za turističko iznajmljivanje putem Airbnb-a ili Booking.com-a u Sloveniji, rano planiranje usklađenosti je neophodno. Nova pravila imaju značajne implikacije na ograničenja kapaciteta, postupke registracije, zahteve za oglašavanje na platformama za rezervacije i odnose suvlasnika. Investitori i poslovni stručnjaci trebalo bi pažljivo da prate predstojeće opštinske odluke, podzakonske propise i prakse sprovođenja tokom 2026. godine.

Brza pitanja i odgovori za domaćine Airbnb-a i Booking.com-a

Da li se novi zakon primenjuje na iznajmljivanje preko Airbnb-a i Booking.com-a? Da. Zakon o ugostiteljstvu se u potpunosti primenjuje na kratkoročno turističko iznajmljivanje koje se oglašava i rezerviše putem Airbnb-a, Booking.com-a i sličnih platformi.

Da li treba da promenim svoj oglas na Airbnb-u ili Booking.com-u? Svaki oglas mora da sadrži važeći identifikacioni broj nekretnine. Oglasi bez ove informacije rizikuju uklanjanje i kazne.

Mogu li da nastavim da iznajmljujem bez saglasnosti suvlasnika? Ne. Saglasnost vlasnika i suvlasnika je obavezna. Bez važeće saglasnosti, kratkoročno iznajmljivanje nije dozvoljeno.

Posle 1. januara 2027. godine, i samo u opštinama klasifikovanim kao visoko rizične ili gde lokalno zakonodavstvo nameće ograničenja.

Šta se dešava ako podzakonski akti još uvek nisu usvojeni? Trenutna primena i dalje dozvoljava kazne do 6.000 evra, zbog čega industrijske grupe pozivaju na šestomesečni moratorijum na sankcije.

Da li je sada dobro vreme za ulaganje u Airbnb nekretnine u Sloveniji? Samo uz pažljivu pravnu i regulatornu procenu. Novi okvir značajno utiče na povraćaj, skalabilnost i troškove usklađenosti.

O SIBIZ-u

SIBIZ poslovne usluge d.o.o. savetuje strane investitore, digitalne nomade, poslovne profesionalce i korporativne klijente o strukturiranju nekretnina, usklađenosti sa propisima, imigraciji, porezima i osnivanju poslovanja u Sloveniji. Podržavamo klijente koji upravljaju objektima preko Airbnb-a i Booking.com-a kroz promenljive regulatorne okvire i pomažemo im da procene rizike pre donošenja investicionih odluka.


Za više informacija: www.sibiz.eu